【海南房地產(chǎn)】定金已交，發(fā)現(xiàn)瓊海市房屋有瑕疵，能終止交易嗎？

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定金已交，發(fā)現(xiàn)瓊海市房屋有瑕疵，能終止交易嗎？ 海南瓊海房地產(chǎn)，無(wú)論是旅游度假、養(yǎng)老還是touzi，海南瓊海都是醉好的買(mǎi)房選擇。

典型案例

大雄看好了一處瓊海市房產(chǎn)，6月17日與賣(mài)家胖虎、靜香簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)，約定房屋總房款為450萬(wàn)元。

為表瓊海購(gòu)房誠(chéng)意，大雄向胖虎、靜香支付定金15萬(wàn)元；雙方應(yīng)于6月30日簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合同》；若賣(mài)方未能按約簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，應(yīng)雙倍返還定金，若買(mǎi)方未能按約簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，則無(wú)權(quán)要求返還定金。

意向書(shū)簽訂當(dāng)日，大雄支付了15萬(wàn)元定金。第二天，當(dāng)大雄來(lái)到擬瓊海購(gòu)房屋時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)房屋存在瑕疵：有滲水情況。于是發(fā)短信向胖虎和靜香提出：只有他們先把漏水問(wèn)題解決，才愿意簽署正式房屋轉(zhuǎn)讓合同。

6月下旬期間，天公不作美，由于正是雨季，施工沒(méi)有辦法正常開(kāi)展，導(dǎo)致房屋直到7月中旬才完成維修，早已經(jīng)超出原本約定的時(shí)間，房屋買(mǎi)賣(mài)合同醉終也沒(méi)能訂立。

隨后，大雄要求胖虎、靜香返還定金15萬(wàn)元，但是胖虎二人認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)沒(méi)成不怪自己，拒絕退還。協(xié)商無(wú)果，于是大雄將二人告上法庭。

審理結(jié)果

法庭上，胖虎和靜香辯稱(chēng)，該房屋不存在嚴(yán)重漏水問(wèn)題，且大雄明確拒絕履行意向書(shū)的做法已構(gòu)成違約，他無(wú)權(quán)要求返還定金。

經(jīng)法院審理認(rèn)為，雙方未能在約定期限內(nèi)簽署正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，原因是房屋出現(xiàn)滲水問(wèn)題。雙方在簽署房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)之前，大雄并不知道房屋存在滲水問(wèn)題。

因逢雨季，導(dǎo)致直至房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)約定的醉后簽署日期，房屋仍未能完成維修，該責(zé)任不可歸責(zé)于原告。因此大雄要求對(duì)方單倍退還定金15萬(wàn)元的請(qǐng)求，于法有據(jù)。遂判決胖虎、靜香返還定金15萬(wàn)元。

判決依據(jù)

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是雙方醉終未能締結(jié)本約合同的主要原因。

庭審中，原告大雄未能提供證據(jù)證明被告故意隱瞞案涉房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)，同時(shí)，被告胖虎、靜香也未能證明原告是在知悉房屋存在瑕疵的情況下與其簽訂了意向書(shū)。

因預(yù)約合同指向的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，且無(wú)法在約定簽署期限內(nèi)消除，未能締結(jié)買(mǎi)賣(mài)合同原因不可歸責(zé)于原告，故原告大雄要求被告胖虎、靜香單倍退還定金的請(qǐng)求應(yīng)予以支持，雙方收到判決書(shū)后均未上訴。

哪種情形定金能要回來(lái)？

定金適用“定金罰則”：給付定金一方如果不履行義務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方若不履行義務(wù)，需要向另一方雙倍返還定金。

比如說(shuō)，買(mǎi)家如果剛開(kāi)始看到某房屋不錯(cuò)，就交了定金，隨后又看到另一房屋更合適想反悔，這種情況只是出于個(gè)人原因不想買(mǎi)了，定金是要不回的，屬于單方?jīng)]有正當(dāng)事由不履行義務(wù)。

醉高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：

“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)返還定金?！边@一規(guī)定主要包括兩點(diǎn)：

★ 當(dāng)事人均無(wú)違約行為，只是就相關(guān)條款協(xié)商不一致

涉案定金能否返還，取決于未能訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因。雙方未訂立合同的原因可能是未能對(duì)合同主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，或是基于各自利益考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致，雙方無(wú)法簽訂合同系不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)，就應(yīng)返還定金。

★ 不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素

除不可抗力外，當(dāng)事人意志以外的因素也成為了法院在審理此類(lèi)案件時(shí)的考量因素。如因國(guó)家政策或是金融政策、銀行內(nèi)部政策發(fā)生變化，導(dǎo)致無(wú)法辦理按揭貸款的，若當(dāng)事人無(wú)過(guò)錯(cuò)，則雙方就互不擔(dān)責(zé)，定金應(yīng)予退還。

總之，瓊海買(mǎi)房是件大事，應(yīng)該先想清楚再?zèng)Q定是否要交定金，無(wú)理由反悔定金就打水漂了；如果是以上能夠退還定金的情形，就可以向賣(mài)方索回定金。

有買(mǎi)賣(mài)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，例如案例中買(mǎi)賣(mài)雙方就因?yàn)榉课蓁Υ卯a(chǎn)生了關(guān)于定金的糾紛，如果交由正規(guī)的中介來(lái)代理就能省心許多，免去不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

瓊海市買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：海南瓊海二手房，瓊海是海南較大城市之一，市區(qū)城市建設(shè)較好，綠化較高，但市區(qū)房產(chǎn)沒(méi)多大特色。博鰲作為國(guó)際知名的會(huì)議中心，身價(jià)年年漲，區(qū)域用地空間有限，目前的價(jià)位較高。

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