海南澄邁房子——?jiǎng)傎I(mǎi)完的房怎么退？什么情況下能退房？

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剛買(mǎi)完的房怎么退？什么情況下能退房？ 澄邁縣房產(chǎn)信息網(wǎng)，澄邁獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南澄邁獨(dú)一無(wú)二的氣候和環(huán)境，才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南澄邁買(mǎi)房。

當(dāng)下是以利益為首要條件的交易模式，開(kāi)發(fā)商更是如此。往往醉后受欺騙的就是海南購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商總會(huì)利用購(gòu)買(mǎi)者不了解法律來(lái)從中獲取利益。甚至用很多數(shù)據(jù)來(lái)讓購(gòu)買(mǎi)者混淆。在海南買(mǎi)房環(huán)節(jié)，很多人在后期發(fā)現(xiàn)房屋或者開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了一些問(wèn)題，想要退房，這時(shí)候應(yīng)該采取法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

一、開(kāi)發(fā)商五證不全

如果開(kāi)發(fā)商的五證不全，那么開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是不合法的，屬于違規(guī)操作。如果你在不知道這種情況的前提下簽訂了海南購(gòu)房合同，那么合同是無(wú)效的。這種情況下海南購(gòu)房者要求退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該返還海南購(gòu)房者交的所有房款，以及這段時(shí)間內(nèi)房款產(chǎn)生的利息。

注：“五證”指的是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

法律依據(jù)：

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

二、未經(jīng)海南購(gòu)房者允許私自更改樓房規(guī)劃設(shè)計(jì)

海南購(gòu)房者收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)澄邁房子的戶(hù)型、朝向、面積等，與合同約定的出入很大。在海南購(gòu)房者并不知道實(shí)情的情況下，開(kāi)發(fā)商私自更改房屋規(guī)劃，直接構(gòu)成違約。此時(shí)海南購(gòu)房者有權(quán)提出解約，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。

三、超過(guò)合同約定時(shí)間沒(méi)法辦理產(chǎn)權(quán)證

海南購(gòu)房合同中會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商為海南購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的期限作出約定，由于海南新房辦理產(chǎn)權(quán)證，都是開(kāi)發(fā)商一手操辦，如果開(kāi)發(fā)商由于某種原因無(wú)法在合同約定期限內(nèi)辦出來(lái)產(chǎn)權(quán)證，海南購(gòu)房者可以提出退房。

《城市澄邁縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》里有規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致海南購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，海南購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

四、開(kāi)發(fā)商逾期交房催促后仍交不了

開(kāi)發(fā)商都會(huì)將交房日期寫(xiě)進(jìn)合同中，如果開(kāi)發(fā)商超過(guò)交房日期還沒(méi)有交房，被視為逾期交房。海南購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商催告，開(kāi)發(fā)商有一段時(shí)間的延展期，若被海南購(gòu)房者催告后，過(guò)了延展期還沒(méi)交房，海南購(gòu)房者可以單方面解除合同。

法律依據(jù)：

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付海南購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

五、房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題

出現(xiàn)以下質(zhì)量問(wèn)題的，可直接退房，并要求開(kāi)發(fā)商解除合同并賠償：

1、房屋主體部分的質(zhì)量，經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)認(rèn)定不合格的；

2、由于房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響海南購(gòu)房者正常使用的。

通常情況下，房屋主體質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)提供《竣工備案表》，如果收房時(shí)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有提供，海南購(gòu)房者需要警惕了。

法律依據(jù)：

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用于法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，后者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

六、澄邁房子被開(kāi)發(fā)商拿去做二次抵押

這種情況在海南新房比較少見(jiàn)，但是也案例。有的開(kāi)發(fā)商在施工期間缺少資金，將一部分已經(jīng)建好的澄邁房子拿去銀行作抵押。拿到貸款后，又將這部分澄邁房子賣(mài)給了海南購(gòu)房者，而海南購(gòu)房者并不清楚澄邁房子已被抵押過(guò)一次。這時(shí)，海南購(gòu)房者一旦查清，可以立即要求退房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付雙倍的賠償。

法律依據(jù)：

《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用于法律若干問(wèn)題的解釋》第九條（二）項(xiàng)：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付海南購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付海南購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

七、房屋面積差超過(guò)3%

收房時(shí)實(shí)際測(cè)量的建筑面積，與合同中標(biāo)明的面積差，超過(guò)3%，海南購(gòu)房者有權(quán)向開(kāi)發(fā)商提出退房。并在提出退房之日起30日內(nèi)，要求開(kāi)發(fā)商將已付清的海南房?jī)r(jià)款退還給海南購(gòu)房者，同時(shí)支付已付海南房?jī)r(jià)款利息。

法律依據(jù)：

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條：

按套內(nèi)建筑面積活著建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未做約定的，按一下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)紙?jiān)?%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算海南房?jī)r(jià)款；

（二）面積誤差比絕對(duì)紙超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

在海南買(mǎi)房時(shí)，一定要與開(kāi)發(fā)商簽訂具體協(xié)議與款項(xiàng)，仔細(xì)閱讀，避免陷入開(kāi)發(fā)商設(shè)置的陷阱。并且要保存好所有證明與合同，以防澄邁房子出現(xiàn)問(wèn)題開(kāi)發(fā)商拒不承認(rèn)。

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